SERVICIOS
¿Qué es un tasador?
Un tasador es un evaluador profesional autorizado por el Estado para certificar opiniones de valores sobre muebles e inmuebles, puede obtener licencia estatal y/o certificación federal.
Un tasador con certificación federal puede tasar propiedades que estén relacionadas a fondos federales, entiéndase instituciones financieras. Todo tasador con certificación federal debe tener primero la licencia estatal.
¿Qué es una tasación?
Una tasación es el acto o proceso de desarrollar una opinión de valor.
Un tasador puede desarrollar varios tipos de valor: valor en uso, valor de inversión, valor de liquidación, valor asegurable y valor de mercado. El tipo de valor mas frecuente en las bienes raíces es el valor de mercado.
-
Valor de Mercado: Para formar una opinión de valor de una propiedad en específico, el tasador debe investigar áreas generales como:
-
La relación de las partes: sus motivaciones su conocimiento del mercado.
-
El término de la venta (efectivo, hipoteca, permuta etc.)
La condición de la venta (transacción); propiedad expuesta en el mercado por tiempo razonable antes de la venta etc.
Tasaciones de “casas” residenciales:
La tasación para propiedades unifamiliares es un análisis de mercado para residencias de una sola unidad “Single family residence”.
Las residencias de una unidad están distribuidas para una sola familia. Estas puede ser de dos niveles pero su escalera es por dentro. Una residencia de una unidad solo tiene un área de cocina principal.
Estas propiedades pueden tener una unidad accesoria. Esta unidad accesoria típicamente se compone de un área de vivienda más pequeña que la unidad principal, puede tener cocina y hasta una habitación.
A diferencia de las propiedades multi familiares las residencias de una sola unidad no tienen como propósito generar rentas para múltiples inquilinos a menos que esta propiedad se use para propósitos de renta a corto plazo, ejemplo” Airbnb”.
Las tasaciones para residencias de una unidad analizan todos los factores internos y externos que pueden influir negativa o positivamente el valor en el mercado de estas propiedades.
Tasaciones de Solares vacantes:
Las tasaciones de solares vacantes o fincas evalúan primeramente la localización, topografía y los accesos de dicha propiedad.
El método más confiable para realizar una tasación de un solar es el método de Ventas Comparables “Sales Comparison Approach”.
En el método de ventas comparables se utilizan al menos tres ventas de solares vacantes para comparar con el sujeto.
Mientras más sean las ventas de terrenos “comparables” mejor son para desarrollar la opinión de valor.
La calidad de la ventas escogidas va a depender de cuan cerca están al solar sujeto, cuan similares son en tamaño, topografía y acceso.
Un proceso importante en las tasaciones de solares en confirmar la zonificación del solar y corroborar los mapas de inundación.
Muchos solares son adquiridos para la construcción de casas, propósitos agrícolas o eco turísticos.
Tasaciones de Propiedades Comerciales:
Las tasaciones para propiedades comerciales varían drásticamente depende el tipo de negocio y la clase de propiedad a tasar. Por ejemplo la tasación de un puesto de gasolina no será igual que la tasación de un supermercado.
Cada clase de negocio necesita ciertas facilidades y características para operar dicho negocio. En el caso de las tasaciones de propiedades de almacenes el tasador debe evaluar la altura de los almacenes, el material de construcción de las mejoras, áreas de descargue entre otros factores.
Cada negocio tiene sus tendencias de mercado y posibles clientes específicos.
Las tasaciones comerciales incluyen propiedades de generar renta de cinco unidades en adelante.
En los casos de propiedades de renta el tasador debe utilizar sus métodos para identificar potencial de renta bruta y neta de esas propiedades, con el fin de conseguir una opinión de valor por medio de la tasa de capitalización.
También las tasaciones para propiedades comerciales incluyen propiedades de uso institucional, por ejemplo las tasaciones de iglesias.
Las tasaciones de iglesia tienen diferentes tipos de enfoques para poder medir valor de mercado. Las tasaciones para propiedades de uso institucional también incluyen escuelas.
En resumen cada tipo de negocio va a influir en el bien raíz de manera directa. El tasador debe valerse de aplicar las metodologías para medir tendencias y poder desarrollar una opinión de valor asertiva de esa propiedad comercial.
Tasaciones de apartamentos:
La tasación para propiedades apartamentos, walk up o torres de apartamentos es un análisis de mercado para apartamentos de una sola unidad “Single family Condo. Units”.
Los apartamentos se rigen por la ley de Propiedad Horizontal. Estos puede ser de dos niveles pero su escalera es por dentro. Una unidad de apartamento solo tiene un área de cocina principal.
Los factores que pueden influir en una tasación para apartamento son las facilidades recreativas, la condición de las facilidades, el acceso controlado, las unidades rentadas en el proyecto entre otros.
En las tasaciones de apartamento también podría analizar su potencial de renta mensual y renta a corto plazo.
Las tasaciones de apartamentos analizan todos los factores internos y externos que pueden influir negativa o positivamente el valor en el mercado de estas propiedades.
Seminarios de tasación:
El tasador Christian Rivera ofrece seminarios y conferencias sobre el tema de la tasación a banqueros, corredores de bienes raíces y otros usuarios de tasaciones.
Se especializa en enseñar y comunicar conceptos sobre la ciencia de las tasaciones que traigan confianza, claridad y entendimiento los clientes y usuarios de servicios de tasaciones.